El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado nuevas medidas urbanísticas destinadas a ampliar la oferta de vivienda protegida en la capital. Según las estimaciones municipales, las actuaciones podrían facilitar el desarrollo de más de 18.400 viviendas adicionales, mediante la utilización de suelos destinados a otros usos y nuevos incentivos para la construcción residencial.
La iniciativa fue aprobada el 8 de octubre de 2026 en un Pleno extraordinario y se enmarca en las modificaciones legislativas promovidas por la Comunidad de Madrid para favorecer el acceso a la vivienda.
Nuevas posibilidades para construir vivienda protegida
Una de las principales novedades es la ampliación de los usos del suelo que pueden destinarse a vivienda protegida en régimen de alquiler.
La regulación permite aprovechar determinadas parcelas calificadas para oficinas, hospedaje o dotaciones privadas, siempre que cumplan los requisitos urbanísticos establecidos.
Esta medida amplía las posibilidades introducidas en 2024, cuando se autorizó la implantación de vivienda protegida en alquiler en determinados suelos destinados a oficinas.
Según los datos publicados por el Ayuntamiento, durante los primeros 21 meses de aplicación de aquella regulación se tramitaron actuaciones correspondientes a 5.806 viviendas.
Con la nueva ampliación normativa, el Consistorio estima que podrían incorporarse más de 8.100 viviendas adicionales, distribuidas principalmente entre:
- Más de 4.900 viviendas en suelo destinado a oficinas.
- Más de 3.000 viviendas en parcelas de uso dotacional privado.
- Más de 130 viviendas en suelo destinado a hospedaje.
En conjunto, el Ayuntamiento calcula un potencial de aproximadamente 14.000 viviendas asociado a estas medidas de cambio de uso.
Más edificabilidad para las promociones de vivienda protegida
Otra de las novedades relevantes es la posibilidad de incrementar la capacidad residencial de determinadas parcelas destinadas a vivienda protegida.
La nueva regulación contempla:
- Un aumento de hasta el 20 % de la edificabilidad.
- Un incremento de hasta el 30 % de la densidad residencial.
Estas posibilidades están sujetas al cumplimiento de los requisitos legales y urbanísticos correspondientes.
En el caso del plan especial aprobado por el Ayuntamiento de Madrid, la aplicación de estos incrementos se limita a la vivienda protegida colectiva, quedando excluida la vivienda unifamiliar.
Según las previsiones municipales, este mecanismo podría facilitar más de 4.400 viviendas adicionales.
La combinación de las distintas actuaciones permitiría alcanzar el potencial anunciado de más de 18.400 viviendas protegidas.
¿Qué supone el horizonte de 2028?
Las medidas se enmarcan en una regulación extraordinaria que establece plazos específicos para solicitar las licencias urbanísticas.
El horizonte de 2028 se refiere a la aplicación temporal de estas oportunidades urbanísticas y no significa que todas las viviendas previstas deban estar terminadas o entregadas antes de esa fecha.
Su desarrollo efectivo dependerá, entre otros factores, de la viabilidad de cada parcela, la tramitación de las licencias, la ejecución de los proyectos y los plazos de construcción.
Un impulso a la oferta residencial en Madrid
La disponibilidad de suelo y los procedimientos urbanísticos son factores determinantes para aumentar la oferta de vivienda.
La posibilidad de aprovechar parcelas ya contempladas en el planeamiento y adaptar su capacidad edificatoria puede contribuir a generar nuevas oportunidades de desarrollo residencial.
Para el sector de la promoción de viviendas, incluido el modelo cooperativo, estas modificaciones ponen de relieve la importancia de analizar las posibilidades urbanísticas de cada actuación y su régimen de protección.
Desde Galivivienda seguimos con interés las novedades normativas que afectan al desarrollo de vivienda, especialmente aquellas orientadas a ampliar la oferta residencial y facilitar el acceso a un hogar.
Fuente: Ayuntamiento de Madrid. Nota de prensa publicada el 8 de octubre de 2026.
Normativa de referencia: Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, modificada por la Ley 2/2026, de 11 de junio.
