Baja la oferta y suben los precios

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, repasa los datos que maneja el marketplace inmobiliario para poner en contexto el debate. “Se vaticinaba una caída en los precios de la vivienda, principalmente por el encarecimiento de la financiación. Y la realidad es que ha sido todo lo contrario. Los precios han subido en torno al 7-8% y se han sostenido principalmente en una demanda que se mantiene muy potente y activa. Según nuestros cálculos, el 50% de las personas que están buscando casa ya tienen una casa en propiedad, con lo cual la financiación no es necesaria. Hay una demanda internacional muy fuerte y una oferta, que es el ‘quid’ de todo el asunto, que no deja de caer. Ha bajado un 4% en términos generales en toda España, debido a que no hay vivienda de reposición y hay una falta clarísima de vivienda de obra nueva. Y esto ha sostenido los precios al alza”, afirma.

En ciudades como Madrid y Barcelona, los precios han subido de forma más moderada “porque ya están en unos niveles en los que se hacen muy complicado para los potenciales inquilinos poder acceder a la vivienda. Pero en todo el arco mediterráneo, como por ejemplo en Valencia o Alicante, y en los dos archipiélagos, tanto en el balear como en el canario, los precios han subido en el entorno del 15%”, destaca Iñareta.

Algo similar está sucediendo en el mercado del alquiler, al que el portavoz de idealista califica como “el gran talón de Aquiles del sector inmobiliario español”. En su opinión, la situación que está viviendo el arrendamiento es “dramática” como consecuencia en buena medida de las políticas que se han puesto en marcha en los últimos años, como la Ley de Vivienda que entró en vigor a finales del pasado mayo.

“Todas las medidas que se han tomado, lejos de solucionar el problema, han venido a agravarlo. Hay una falta total de producto en el mercado ahora mismo. El año pasado, la bajada estuvo en torno al 12% en términos generales, aunque en ciudades como Madrid o Málaga la caída de la oferta disponible supera el 20% y los precios están en máximos en la mayoría de los mercados analizados. Lejos de fomentar la aparición de nuevo producto en el mercado, que es lo que hemos comprobado empíricamente que hace que los precios se sostengan o que bajen, lo que han hecho ha sido retirar muchísimo producto. Los propietarios, ante estas medidas coercitivas, retiran su producto del mercado y esto evidentemente hace que los precios suban y que se lo pongan más complicado precisamente a las personas a las que más habría que facilitarle el acceso a la vivienda”, sostiene Iñareta.

«Los propietarios, ante medidas coercitivas, retiran su producto del mercado»

Además de la reducción del stock, otra de las consecuencias que está teniendo la Ley de Vivienda es la creciente oferta de los bautizados alquileres de temporada, aquellos que están limitados a colectivos como estudiantes o profesionales que necesitan vivir de alquiler por un tiempo concreto y a los que no les afectan las medidas de dicha normativa.

Esta figura de alguna manera permite a los arrendadores «evitar y bordear todos esos límites de precios y toda esa regulación que impone la Ley de Vivienda. Su oferta aumentó un 40% en verano y suponen un 10% de todo el alquiler que hay. En ciudades como Barcelona o San Sebastián ahora mismo están ya en el 30% del alquiler disponible. O sea, es una figura altísima en Barcelona y San Sebastián, que son precisamente las capitales que han asegurado que van a imponer el control de precios en cuanto sea posible ponerlo”, añade el portavoz de idealista.

Beatriz Toribio, recién nombrada secretaria general de APCE España, es otra voz crítica con la Ley de Vivienda. Considera que “no ha ayudado, todo lo contrario, ha perjudicado la situación y ahí están los datos. Menos oferta, alquileres más altos en las grandes ciudades, más desequilibrio entre oferta y demanda… que es justo lo que no necesitamos. Está más que comprobado que el control de alquileres reduce la oferta de vivienda. Aunque esta medida aún no se ha aplicado en buena parte del territorio, la experiencia en Cataluña y en otras ciudades europeas han demostrado que no ayuda a mejorar el acceso al alquiler. El mensaje que lanza esta ley a propietarios, inversores y opinión pública, unido a otras medidas y anuncios, es de inseguridad y desconfianza, y eso afecta a la oferta. Se ha demostrado lo que ya muchos vaticinábamos y no porque tengamos la bola de cristal, sino porque ya hemos visto en otros países europeos que se ha agravado la situación”.

Entonces, ¿en qué momento se encuentra el mercado? Según la secretaria general de los promotores, nos encontramos en un momento de moderación que no se asemeja a la situación de 2008, cuando el sector se desplomó.

“No hay que olvidar que llevamos 10 subidas de los tipos de interés. Evidentemente hay gente que lo está pasando muy mal porque las hipotecas se han encarecido muchísimo, pero no estamos viendo grandes impagos de las hipotecas ni caídas de precios como se vaticinaba. ¿Por qué? Porque hay una gran capacidad de ahorro. Ahora bien, tenemos una falta de acceso muy importante y lo que hay que hacer es aprovechar este momento en el que hay un consenso sobre la necesidad de desarrollar oferta de vivienda asequible y desarrollar el mercado del alquiler, que es un mercado que siempre ha estado en segundo lugar y es pequeño en comparación con el de otros países europeos. Hay interés por parte de la Administración Pública en sus diferentes niveles, hay interés por parte del sector privado, hay interés por parte de la inversión, ya sea grandes inversores o pequeños y medianos inversores. Entonces lo que hay que establecer es el marco regulatorio para encauzar toda esa inversión y esa necesidad y hacer frente a esa demanda. Pero no solo en alquiler, también en vivienda en propiedad, porque esa vivienda en propiedad nos ha protegido en momentos de crisis y es fuente de ahorro y de riqueza para muchas familias”, comenta Toribio. 

Y no esconde su temor. «Cuando acabe esta situación de encarecimiento de la financiación, esa demanda embalsada, esa demanda que tiene ahorros, va a volver y con más fuerza al mercado de la compra. Y los precios podrían volver a subir más y entonces nos vamos a encontrar con un  problema aún maor. Entonces aprovechemos este momento y consigamos establecer esos pilares para desarrollar ese contexto que necesitamos para que se cree un mercado de vivienda asequible, en compra y alquiler, con visión a largo plazo y con política de vivienda en mayúsculas”.

«Hay que establecer el marco regulatorio para encauzar la inversión y hacer frente a la demanda»

La situación en el mercado de obra nueva

Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, también pone el foco en el mercado de la obra nueva, cuya escasez de oferta está añadiendo más presión a los precios de la vivienda. 

“La situación es inédita desde mi punto de vista porque ha habido una disminución de la oferta clara y fuerte como consecuencia de una situación inflacionaria y de una situación de tipos de interés que lo que hace es restar recursos para la compra de la vivienda. Y después hay un factor subjetivo que es la incertidumbre que hace que la demanda baje. Pero los precios no solo no solo se han mantenido, sino que han subido, sobre todo en sitios con especial demanda, como las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, que reciben mucha población de y tienen poca oferta. Entonces pesa más la falta de oferta que la falta de demanda. Y es de primero de Económicas. Está pasando lo que dicen los libros”, argumenta Corral.

Según el CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, la falta de oferta de obra nueva se debe a diversos factores, y uno de ellos es que hay poco suelo disponible para construir y el que hay, es caro. “Con esta escasez de suelo llevamos incluso desde el año 2022, coincidiendo con un suelo caro y un valor de la construcción que está a unos niveles históricamente altos”, indica.

Para entender en qué momento se encuentra el segmento de la vivienda de nueva construcción, Corral pone este ejemplo: “Ahora mismo en Madrid no se puede construir una vivienda por debajo de los 1.500 euros el metro cuadrado. Si esto lo trasladamos a una promoción de vivienda protegida solamente el valor del módulo lo absorbe el coste de la construcción. Es decir, estaríamos dándole margen cero al promotor”.

A ello se suma también otra de las grandes preocupaciones del sector en los últimos años: la falta de mano de obra. “No hay personal y mucho menos cualificado”, sostiene Corral. ¿Y por qué esto es un problema para los promotores? Porque en muchos casos los plazos de ejecución de los proyectos se alargan, con el impacto que esto tiene tanto para su rentabilidad como en sus clientes, que ven cómo la compañía incumple los plazos de entrega previstos. “Es una paradoja que tengamos empleo y haya dificultades de mano de obra, y no solo en el mundo de la construcción. La enorme escasez de mano de obra hace que el problema se agudice y se genere ese desequilibrio”, insiste.

Y la lista de problemas no acaba ahí. También destacan la necesidad de actualizar el precio de los módulos de la vivienda protegida, congelado desde hace años en muchos puntos del país, y la subida de los costes de financiación. “Ahora mismo un préstamo promotor puede estar en torno al 6%, cuando antes estábamos casi con dinero gratis. Además de ser un problema de financiación, la banca, escarmentada de la crisis de 2008, está muy restrictiva con la financiación y ahora mismo está exigiendo a los promotores unas preventas muy agresivas del entorno del 60-70%. Unos niveles que, con esta caída de demanda que hay y con el nivel de incertidumbre, a veces es difícil llegar a ellos. consecuencia es un cóctel que hace que la oferta esté teniendo una caída importante y es la consecuencia principal de la subida de precios, que yo entiendo que es insana”, incide el CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

Una demanda fuerte y una inversión rentable

La subida de los tipos de interés está impidiendo que muchas familias de clase baja-media accedan a una hipoteca para comprar una vivienda nueva, aunque los hogares con ahorros y un nivel de ingresos más alto no se están viendo afectados por esta situación.

En el mercado de vivienda usada y el alquiler, la demanda también se mantiene muy alta, tal y como prueban las ventas y los alquileres exprés que analiza idealista periódicamente. “En ciudades como Madrid, las viviendas que se vendieron en el mes de noviembre llevaban menos de una semana anunciadas en idealista. Es una barbaridad. En el caso de los alquileres, en torno al 25-30% de los anuncios no dura ni 24 horas cuando entra en precio. Desde luego, la demanda es rapidísima, está ahí y está muy viva”, explica Iñareta.

Lo que también se mantiene es el interés de pequeños y grandes inversores por la vivienda. Según recuerda el portavoz de idealista, “la rentabilidad de la vivienda es muy alta y sigue estando muy por encima de la que por ejemplo están ofreciendo los Bonos del Estado a 10 años, que está en torno al 4%. En términos generales, en España la rentabilidad bruta estaría en torno a un 7%, pero ciudades como Lleida o Murcia estarían en torno al 8%, mientras que Madrid y Barcelona estarían por debajo. Aunque como prevemos que los precios del alquiler van a subir más que los de venta, es probable que esos porcentajes suban”.

Beatriz Toribio también opina que “la compra de vivienda sigue despertando interés, sobre todo en obra nueva y en vivienda para rentabilizar en alquiler”, aunque en esta última hay una tendencia a ‘esperar y ver’ ante el contexto económico, de tipos, etc”. Pero a veces esperar no es la mejor opción, “sobre todo para aquellos que buscan una rentabilidad a su inversión, porque la demanda de alquiler es tan alta que, en un momento como el actual en el que pueden surgir activos interesantes, es el momento en el que muchos pequeños y medianos inversores optan por entrar y rentabilizar sus ahorros”. Además, la secretaria general de APCE subraya que «en el caso de obra nueva, la oferta es tan reducida que ésta es rápidamente es absorbida por una demanda con capacidad de ahorro y financiación, que fundamentalmente es de reposición».